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200亿买舖犹如买救生艇 整体社福规划须立即开展


2020-08-08


财政预算案提出未来3年动用200亿元购入60多个私人物业作社福用途,即每间物业接近3亿多。「商舖买卖及资产管理公司创办人」李根兴于3月3日的《城市论坛》笑逐颜开地表示舖价会升,政府亦计错数,每年大面积的地舖成交量只有十多间,社总内务副会长黄旭熙亦一一作出回应。究竟政府是否明白应如何使用200亿才能让社福界有地可提供服务呢?

自食其果:14年失去800万呎社福空间

2005年房委会出售逾900万平方呎屋邨商场予领汇(现称领展)上市,集资金额为250亿元。今天政府却用相若的200亿元準备购入仅43万呎空间。换言之,短短14年间,政府便失去800多万呎的物业。这些失去的土地,无论地点或周边设施都十分适合社福用途。这些本来可以由政府完全决定用途的地方,今天却沦为财团炒卖之地。事实上,过去两年因租约期满或出售整幢物业,导致至少六间设于领展商场的社福单位需要迁走。领汇上市至今,长者人口由70万大幅上升至120多万,社署亦加强了人手及服务量,然而经整合后全港的长者邻舍中心,以及长者地区中心的数量,同期仅各增加一间,综合家居照顾服务更是零增长。

本年政府因应长者照顾者和认知障碍症服务的需要,于各长者地区中心及长者邻舍中心原址增加人手提供服务。可是,相同的单位数量及场所面积,却要容纳更多同工及服务使用者,以及更多类型的服务项目,各服务单位早已非常挤迫且难以觅得扩展空间。如果从来没有出现领汇上市,相信很多社福设施早已有更多地方可以投入服务,而这200亿的巨额公帑亦可用在前线服务人手和资源上,今天长者和不同服务使用者所得到的服务及生活状况应该大有不同。

双重标準:拒增租津怕业主托价 买商用物业却不怕托价

社总又要「旧事重提」,指出政府过往一直拒绝设立低收入家庭租金津贴,以及增加综援下的租金津贴,其理由是租津只会令业主加租,然而政府这次动用200亿买商用物业,却拍心口相信不会托高物业价格,这不是双重标準吗?

最令我们担心的是业主根本志不在政府的收购,而是借政府出价去抬高自己物业的叫价,最终物业是否落在政府之手也是一个问号。不要忘记现时很多私营安老院及幼稚园都是落户在这类型的物业,如果政府收购未成却托高了它们的租值,经营者无法负担租金而离场,可以预见一班长者便会「无家可归」,幼儿及其家长便要四出「搵书读」,「二百亿」大计未见其利却先见其害。二百亿大计不一定可行

李根兴于论坛上提到市场上缺乏较大面积的地舖成交,但不少社福服务单位的标準面积正正为5000平方呎以上,长者服务单位亦最适宜需要设在不用上落楼的地面处所上。如果市面上根本缺少这类大型地舖物业,在求过于供的情况下,不难理解何以李先生表示舖价会升。即使政府拼死花天价购买物业,但没有足够面积的地方供应时,究竟政府是否打算不理会面积不足便草草购入呢?「二百亿」大计最终能否实现完全是未知之数。

空置校舍改为福利设施进展缓慢

社总于2017年曾向罗致光提及市面上有不少空置校舍可作社福用途,当时局长没有直接回应。事实上,在市场上没有足够面积供应下,善用空置校舍是否比收购私人物业更符合成本及时间效益。可是,劳福局过往没有认真思考如何与教育局协商,以及处理这些校舍位处屋邨内的「隔涉」位置而荒废的问题。

大部分空置校舍位于业权分散的租置屋邨内,而通往这些处所的通道及泊车位置却往往属于屋邨私人土地。过去几年因未能解决复康巴士等车辆的进出及停泊问题,令多所空置校舍改为福利设施的计划一拖再拖,花上六七年时间仍看不见终点。过往数年可见政策局之间似乎难于协调及互相让步,属于教育局管理的空置校舍,很多时都只会留给其他教育用途,然而部分校舍在转换办学团体后使用率依然十分低,教育局却照旧容许它继续运作,没有交给劳福局改为社福用途。局与局之间如果继续各自为政,不肯打通这些壁垒,最终受苦的是逼切等待服务的市民。

市民忧虑:缺乏监管的买舖大计

论坛台下多位市民就如何监管这「二百亿」能否用得其所发表正反意见,有市民认为政府提出用200亿解决短期社福用地需求,是今届政府灵活变通的体现,相信官员会很有智慧运用公帑,市民毋须过分担心。但亦有市民指出这次政府高调提出用二百亿购买物业形同「水鱼」,预算案亦没有说明当中有任何监管措施,其结局必然是任由业主宰割。政府表明会一次过向立法会财委会申请二百亿拨款,之后产业署便可自行出价购入物业,中间完全不用再经立法会讨论及审议。

还有,使用较大面积的单位时,牵涉庞大装修费和管理费,是否会优先给予财力较大的社福机构呢?近数年开始有商业机构或地产商另外拨款成立基金会,再申请成为非牟利机构,会否优先给予他们营办新增的长者服务呢?最终出现左手交右手,高价卖或租地兼可取得服务营办权。当中不少细节欠缺监察机制,绝对会令社福界和公众忧虑。

重启整体社福规划

「二百亿」虽然可以解决社福用地短缺的燃眉之急,长远而言必须有全面的社福规划。上次整体社福规划已经是1991年的事,廿多年来没有规划的结果便是当发展新区新邨的时候,发展局及运房局根本无得知劳福局真正需要多少用作社福设施用地,以致很多必要的社会服务,例如已有两条新屋邨落成的启德新发展区,当地的综合家庭服务中心,居然要到土瓜湾寻觅处所才可提供服务。这些荒谬的现象,便是政府长期没有进行社福规划所种下的恶果。

最重要是政府是次究竟如何分配物业予不同服务?例如当中为何没有提及院舍服务、精神健康综合社区中心、滥药辅导服务中心或智障人士工场等?究竟是政府没有智慧觉察这些服务有庞大的需要?还是不希望处理当区居民、业主或地产商的反对呢?在欠缺土地和社福规划下,不少社福服务于屋邨或屋苑居民入伙后才计划迁入,而过去已有不少例子是政府没有坚持令服务最终无法迁入或迫迁。例如过去曾有区议员和居民力抗社署,强烈反对一间精神健康综合社区中心迁入一个旧青少年中心服务单位,最终有关中心只能「寄居」在另一个服务单位里面,另有例子是营办机构只好租用没有辅导房的商厦应付。当服务单位连接待服务使用者的地方也不足时,如何能吸引社区的精神康复人士或有情绪困扰的市民逗留呢?早几年有机构希望重建服务大楼至十五层高,最后因为附近最大屋苑的业主立案法团及区议员反对而只能兴建九层。太多政府面对居民和区议员反对后而退缩的例子,最后究竟二百亿是否能让最有急切需要的服务受惠呢?政府又是否只会选择远离民区的地方呢?

社总立场:政府不能一错再错

「二百亿」大计的出现,等于社会福利观念中的「补救性」政策,源于政府出售屋邨商场,加上长期忽视福利规划,最终却自讨苦吃,但若然我们贸然放弃这艘救生艇的话,相信一众正急切需要服务的市民便要一起陪葬。社总认为,要慎防当局一错再错,再次高价购入更多救生艇,市民跌到落海才得到拯救的话,必然要为未来的社会福利採取「发展性」和「预防性」措施:

1. 尽快重启社福规划,估算未来香港人口及社会变化,订立社福设施数量及作业面积的标準,并加入至未来旧区重建及新发展区的规划蓝图内严格执行。

2. 尽速推展空置校舍及其他闲置政府物业与土地转换为社福设施的工作,立即消除政策局之间的各自为政所造成的延误。

3. 有效监管公帑运用,政府採购物业必须有透明及公开的监管机制,库房不能成为待宰的羔羊,更不能误中副车,导致现时设于私人物业的院舍及服务单位被不合理加租甚至逼迁。



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